李淑芹

楼市从来不缺话题。“南宁将作为全国首个取消预售制度试点城市”的消息发布2天来，引发楼市地震。虽然细则尚在拟定当中，消息引发“余震”不断。然而，嗅觉灵敏反应迅速的开发商们早已有了见招拆招之策，把这当成了炒作的“噱头”：发布广告主打“现房”牌、告知客户准备因此提价，有的则干脆封盘不卖，以观后市……

　1  讨论热度继续升温

南宁将作为全国首个试点城市，退出期房预售制度。消息一出来，此举顿成焦点。惊诧、错愕、拍手、热议、怀疑……此事在网上的被关注度甚高。百度一下，马上找到相关网页152,000篇。在新浪广西房产频道相关内容的论坛里，短短两天时间，跟帖数量过百。这个消息不但上了各大媒体地产栏目的头条，不少外省媒体纷纷把这个话题落地，采访当地的官方对此态度，了解当地市民的看法，也有不少媒体跨区域采访，了解广西细则实施情况。

消息引发了南宁楼市“大地震”！南宁市房产管理局政务信息网的数据显示，1月24日的商品房成交量仅为38套，与之前单日平均交易量200多套相比，下滑近80%。

广西住房和城乡建设厅房地产管理处处长刘晓红证实了消息的可靠性。她介绍，目前，与试点相关的具体政策措施以及配套服务还在制定和完善当中，将于近期向社会公布。

广西宝资通联航执行总裁王洪超认为，南宁真要取消预售制度，对楼市的“打击”是致命的，其威力盖过以往任何一个调控新政，比当下准备进入实操阶段的物业税政策还要猛十倍。“但不管怎么样，南宁作为第一个吃螃蟹的，肯定是出了名了！”

2 有楼盘准备提价？

消息发布2天，细则尚在拟定当中，邕城嗅觉灵敏反应迅速的开发商们见招拆招，把这当成了炒作的“噱头”，马上开始拟定提价策略。

1月25日，原本打算在年初买房，年底办婚事的南宁一投资公司高管黄小姐接到南宁一高端别墅楼盘发来的短信，内容是：公司鉴于南宁要取消商品房预售制度，南宁房价将会大涨，所以明天剩余货量全部调高价，今天大家赶紧出手吧。

“上个月刚刚提价500元/平方米，怎么现在又要涨价？该楼盘是不是真的涨价，还是趁着取消预售证风潮，放出“烟雾弹，尽快消化库存？ ”黄小姐看了短信后，吓了一跳，马上打电话了解情况。

接线的工作人员表示，该段时间楼盘开盘在即，均价总会调高一些。至于涨价是不是因为南宁市将取消预售制度？工作人员表示并不清楚。该楼盘的营销管理部总经理则表示：楼盘销售是按照原定计划进行，处于正常销售当中，而关于取消预售制度所带来的影响，目前还未来得及分析。

与此相反。另一高端项目置业顾问小叶则打电话直接告诉她，取消预售制度消息出来后，公司第二天马上开会，在讨论4个小时后，得出一个结论，就是电话通知客户准备提价。

公司高层讨论认为，现楼销售是楼盘竣工验收后再卖楼，这样比现在预售至少要推迟1年以上的时间，而目前南宁绝大部分楼盘都是预售的。如果南宁取消预售制度，极有可能出现近1年时间几乎无房可卖的情况。“供求关系决定房价的道理谁都懂，供应量减少，必然导致房价大涨。早买的人必然受益，我们只是把这一事实告诉给我们的客户而已。”

其项目销售经理黄先生也认为，取消预售制度会使一大批实力不足的开发商淘汰出局，很多楼盘开发都是有三分之一的预售款，没有了预售款，开发房地产的门槛提高，仅剩下大开发商开发，短期内供应量肯定会减少。“去年楼价急升就是因为供不应求造成的，如果取消预售制度，供应锐减，楼价不涨才怪呢。”

况且，他认为，楼盘实行现楼销售，开发商开发成本将增加，必然会把成本加到楼价上。“我们楼盘一直是准现房卖楼，这个制度取消，对我们这种别墅项目没什么影响。公司决定，一周后就提价。”
　
3　广告开打“现房”牌

取消预售制试点南宁的消息出台后，在本地房地产网站上，打出“现房发售”的广告悄然增加。“××楼盘臻品保留单位，50平方米-70平方米一房、二房现房销售中，均价9000 元/平方米”、“××项目湖畔准现房发售”、“××高端豪宅‘准现房’舒适二房、阔景三房清盘”众所周知，南宁楼市此前一直实行预售制，能够做到现房销售的几乎没有，这么多准现房突然冒出来，是确有其事还是故意炒作？

1月25日、26日，记者走访多个楼盘发现，目前南宁楼市绝大多数新盘的交房日期都是一年甚至是两年后。能达到现房或是准现房条件的楼盘屈指可数，其中有较大量准现房销售的楼盘仅有民发·大观天下去年底推出的部分准现房、瀚林华府CEO官邸、托斯卡纳别墅等数套准现房等个别楼盘。而其他有现房、准现房销售的楼盘要么是已经被挑剩下，欲重新包装待“咸鱼翻身”的尾盘，再者就是因价格奇高而无人问津的千万豪宅，或者是140平方米以上的大户型，而多数楼盘仅仅有几套现房房源供选择。

原来，南宁的现房多是被动现房，而非真正意义上的现房。业内人士黄利华一语道破天机：现在南宁的开发商都在致力于用5个锅盖盖10口锅，用一个亿元钱可以做10亿元的项目，要是不规定取消预售房制度，现在南宁是建房的赶不上卖房的，谁还会花大成本去“变现”？

他说，现房、准现房销售对开发商的资金实力和产品品质都是不小的考验，要投入的成本太大，所以愿意花大代价做现房或准现房直接销售的楼盘并不多。

　4  封盘不卖还是赶工领证？

“今年过年放假20天，难得哦！”在南宁一房地产公司工作的江燕喜出望外，因为她刚刚接到消息，公司过年全体放假20天。

时光荏苒，自打2002年从桂林来南宁此公司上班后，到现在已经7年有余，江燕还没有哪一年放过这么多天的年假。“每年最多就是一周，有时只有3天。今年特例，放假20天，真是让人高兴。”

兴奋之余，江燕还是有些担心，因为这个长假完全因为一个即将实行的新制度。公司旧项目虽然已经接近尾声，但因为价格太高没有拿地，原打算今年大肆扩张，到拍卖会上拿几块地回来，谁知眼下要实行商品房现房销售了。旧的快卖完，后续项目跟不上，马上面临断炊的麻烦，公司领导一筹莫展。只有暂时不动，把工程进度降低。

俗话说，有人星夜赶考场，也有人辞官归故里。和江燕所在公司情况相反的是，南宁另一国企工程部经理赵波被要求春节加班赶工程。

赵波公司的情况是，去年频当地王，在南宁和南宁周边储备了上千亩土地，准备今年5个项目同时开工。本来已经把部分土地抵押给银行，准备放贷后陆续上新项目，但因为预售制的退出，公司老总估计项目封顶才能拿到贷款，遂要求春节加班。“好在试点只在南宁进行，要是广西全部施行那就惨了，我们公司在下面的地市县也有不少土地储备。”赵波说。
　
5　网友担忧大过高兴

南宁率先试点取消商品房预售制度的消息刚一传出，就成为市民议论的热点。在自治区政协十届三次会议已收到的提案中，不少委员都对住房保障表示极大关注。民盟广西区委更是针对暴涨的南宁房价，专门提交了一份集体提案。提案抨击了南宁房市的诸多弊病。

网上，在表示热烈欢迎之余，网友们也表露了担忧———此政策会否引发新的涨价潮？

网友“走向新时代”表示， 取消预售制度当然是好事，起码能在一定程度上遏制面积缩水、烂尾楼和一房多卖等现象，且有望淘汰部分实力不足、靠“空手套白狼”发家的中小开发商。

网友“翩翩起舞”说，目前南宁楼市是卖期房主导的市场，现房很少。想找个可以马上用的婚房都难找，以后这种“花钱买图纸”的年代终于要结束了！

除了欢迎，近年来饱受高房价之苦的网友们更多的是担忧。不少人认为，如果开发商改用“预约制”、“内部预订”等名义变相预售，政策执行也会打折扣。因此更应同时考虑开发商可能采取的应对措施，并制定严厉的配套处罚。

比政策难以落实更令人头疼的，是取消预售制度后房价可能继续上涨。“而且短期内的现售房面积、套数都不会太多，造成市场供应减少，反而会推动更高的房价……”一位网友说出很多人的担心。

 一石激起千层浪，1月23日，因为一个“取消商品房预售制度，南宁将作为试点城市”的消息，让南宁这个“边陲小城”一下成了全国舆论的焦点。

消息出来后，南宁楼市作何反应？作为第一个吃螃蟹的人，南宁能否一路走好？梦想照进现实，距离还有多远？取消商品房预售制度必然会推迟供应时间，那么会否因此而推高房价？

                        重磅炸弹掉下来，开发商跳起来了！

  1月24日，和往常的星期天一样，南宁一房地产公司董事长张翔打完一场高尔夫球后，回到了办公室，准备星期一要召开的例会资料。按照惯例，张翔先打开电脑，同时翻阅一下报纸，然后才开始工作。
  但是今天，是个例外。占据邕城各大媒体头条的新闻一跳出来，他马上愣住了！“南宁拟试点取消商品房预售制度 具体措施正在制定”这样一个重磅炸弹似的新闻，让他足足楞了5秒钟。
  “太突然了，之前一点预兆都没有。”难怪张翔如此吃惊，以往，无论是国家还是本市，在出台任何政策措施之前，都要事先发出消息，讨论一轮，再综合各方意见后才制定。这个政策的出现，实属突然。
  不会是媒体道听途说乱写吧？不会是某个领导的非正式说法吧？在致电了身在南宁建委的熟人后，他验证事情的真实性。1月23日，在广西住房和城乡建设工作会议上，广西自治区住建厅党组书记宋继东在所作的工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。具体的政策措施还在制订当中。
  “马上召集公司领导和各个部门主管开会。”张翔当即决定，把下个星期一的例会提前到周日，重新研究已经制定好的2010年新项目规划。
  原来，公司早在年初就已经确立了全年的新规划：今年4个项目都要上马。去年底和今年初已经开了两个，其余两个正择期举行开工大典，这也是周一的例会讨论的议题。“这个政策让我们非常茫然，不知道下面的路该怎么走。”张翔说，如果商品房预售制度取消了，对邕城的开发商的打击是非常致命的，短期内会有很多企业争抢预售证末班车，加紧施工进度，也可能开工量骤减，导致市场观望。总之后果将非常严重。

           能否推高房价，成各方议论焦点

  一石激起千层浪，1月23日，因为一个“取消商品房预售制度，南宁将作为试点城市”的消息，南宁成了全国舆论的焦点。这个消息经各个媒体报道出来后，马上不胫而走，马上跳出来避谣的有之，验证消息真实性的有之，讨论政策实施难度的有之。然而，反应最激烈的，当然还是南宁楼市本身。
  24日，记者接到了多个开发商的电话，皆跟此事有关。早已提前定好的广西汇东置业媒体答谢会，也成了这个新政策的讨论会，讨论的焦点，当然是会否因此推高房价。
有人认为，就像提前购买飞机票会打折一样，楼市预售制度延用这么多年，有它的道理。制度如果取消预售制度，极有可能出现近一年时间内，南宁几乎无房可卖一房难求的情况，后果很难想象。
  广西宝资通联航执行总裁王洪超认为，如果这个政策真的实施了，会对南宁地产业造成重大影响，至少会直接或者间接导致4个后果出现。一是出现蜂涌推盘潮；二是引起短期房价波动，引发新一波促销潮；三是加速地产行业洗牌，甚至造成不少实力不济的企业出局；四是开发成本空前加大，成本转嫁后，导致长期房价一定大涨。
  南宁翼虎顾问总经理黄利华担忧取消商品房预售制度会对开发商的资金压力考验太大，一旦实施将对商品房流通产生极大限制，市场将被进一步禁锢，短期内甚至会出现房地产市场供不应求的局面，反而在短期内会助推房价。
  也有人指出，目前所谓的供不应求，主要集中在一线城市，全国其他大部分城市并不缺房，因此二三线城市试点取消预售制并不会加速房价上涨，只会逐渐淘汰一批中小开发商，从长期来看，有助于地价、房价的下降。即使在一线城市取消预售制，虽然会降低一时的供应量，但也是未来发展的大方向。
  去年3月份，新浪网调查显示，有超过九成的被调查对象支持取消商品房预售，主要是因为这可以使房屋质量、入住时间以及购房人的利益更有保障。但同时也有超过六成的被调查对象担心，取消商品房预售会进一步推高房价。

             梦想照进现实，距离还有多远？

  回想曾经出台的很多房地产政策，被地方政府化解的有之，被打了擦边球后不了了之的有之，出了又收回的也有之。南宁的商品房预售制度即将取消，代之以现房销售，这无疑将激发起公众对全面终结商品房预售的期待。可是，这个良好的愿望离实现还有多远呢？
业界认为，政策实施的难度非常大。王洪超认为，在此之前，南宁市领导一直在鼓励开发商建设高层、超高层建筑，一旦预售取消，谁还愿意建设高层超高层？如果大家都不盖，南宁有那么多地盖多层？
  “建设厅相关负责人表示，取消商品房预售制度可以看作是一个方向，会有一个过渡的过程，具体的政策措施还在制定当中。”这句话看上去有些“暧昧”的话，同样成了南宁和各大媒体关注的焦点。
  25日，全国各大媒体都对此做出了评论。有媒体认为，地方政府对房地产的产业依赖有多深，取消预售就有多难，根本之策，还在于各级政府和领导干部树立起正确的政绩观，理性而科学地面对房地产业。
  南宁市房产管理局局长冯炳浩24日在接受《第一财经日报》采访时称：“这事你们还是找广西住房和城乡建设厅吧，不是我们能说的，因为目前这事在事前都没征求我们的意见。”
冯炳浩表示，商品房的销售管理的确是南宁市房产管理局重点工作职责之一，但此前南宁并无取消商品房预售制度的探索和计划，目前尚不知该如何推进试点工作。
  “这个政策还有很多值得商榷的地方。”黄利华说，比如如果不是一刀切，那么是不是封顶预售呢？一栋楼封顶也是封顶，所有楼栋封顶也是封顶，到底怎么算？
再比如，地产行业是银行的优质贷款，比如，以前是开发投资达到35％，四证齐全就可放款，不但要四证齐全（四证中的一证就是预售证），还要封顶才能贷款。新制度实行了，银行会否打打擦边球？
  黄利华说，预售证制度是上了《房地产管理法》的，要修改没那么容易，要人大开会讨论通过才能修改。人大3月才开会，这个政策过度期最少也要三五个月时间。而在过渡期内，楼市动荡难免。制定新政策之前，风险如何控制，将考验政府的执政能力。

           第一个吃螃蟹，南宁能否一路走好？

  一向不被关注，也并不喜欢出风头的“边陲小城”南宁，为何一马当先，当起了第一个吃螃蟹的人，也成了业界讨论的焦点话题。政策并非自下而上，而是自上而下，这就说明这个“试点城市”的选择不在南宁，也不在广西，而有可能奉旨行事。
国家只所以选择广西南宁作为试点城市，有人认为，这完全取决于南宁楼市去年在全国的“突出表现”。
  数据显示，2009年1月至12月，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%。商品住房成交均价为4656.02元/平方米，同比增长22.03%。特别是10月份以后，新建商品房成交均价出现了跳跃式增长。10月新建商品房成交价达到每平方米5524.97元，11月份达到5622.47元，12月份达5791.63元。
  也就是说，行政压力和社会舆论把南宁推到了风口浪尖。比如，南宁土地溢价率经常名列前茅，有两个季度的房价涨幅排在了全国之最。而由于泛北部湾、中国—东盟自贸区建成等利好，让全国各地的炒房团蜂涌入南宁炒房，更是让南宁备受全国瞩目。
  当然，更多人认为，这是国家进行危机管理的一部分，如果把这个试点放到北京、上海等大城市，未免影响过大，危机难于控制。在一个相对并不知名的地方试点一个新制度，如果成功则推而广之，如果不成功影响也不会太大。
  不过，自治区住房和城乡建设厅透露，广西今年还将采取措施遏制房价过快上涨，努力增加中低价位、中小套型商品房供应。同时，规范发展住房二级市场，盘活住房租赁市场，积极推进建设限价住房。
反正，不管是主动请缨，还是被动接受，南宁和南宁的开发商们这一次，是因为这样一个事情而被推到了舆论的焦点，成了风口浪尖上的独舞者。未来会咋样，我们谁都不知道，作为本地的主流媒体，本报将继续关注。

在一系列税收减免和个贷放松的利好政策下，楼市是否已经春暖花开，房价会否触底反弹？对未来楼市走向，购房者存在不少疑问。业界人士认为，此次政策调整，至少给楼市带来4个悬疑

疑问1

“救市”政策救的是谁？

在楼市成交低迷了将近一年以后，10月22日出台的“组团”政策，让南宁的开发商为之振奋，他们认为，政府终于出手救房地产了。事实上，此次新政真的面对他们吗？其实，细心的读者会发现，本次政策的出台，重点向首次置业、而且是购买普通住宅的群体倾斜，无论税收，还是个贷，皆是如此。

“这体现了在市场成交低迷的情况下，中央对于保护刚性需求、合理的自住需求的鼓励。”广西大学商学院博士生导师陆善勇在接受记者采访时表示，无论是房地产开发商还是相关政府机构，应该对此有个明确的解读，即房地产市场是民生的市场，是解决与改善居民基本居住条件的市场，而不是为某些利益集团服务的市场。

陆善勇说，政策中规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构要适当予以提高。这种区别对待，说明了政府是支持住宅消费，政策的出台主要是为了促进消费者进行住宅消费。至于投资性消费，还没有政策性的倾斜措施。

专家认为，目前一些城市房价高，导致购房者“望房兴叹”，而房地产在投资和消费中占很大的比例，所以国家出台这一措施还是为了刺激消费，防止经济过快下滑，而不是救开发商，或者维持高房价。房地产早就出现周期性调整，当前政府的房地产税收及信贷优惠政策只会加快这种调整。

“当然，有人认为这是在救开发商，救房地产，从某种程度上来说，也是对的，因为这些政策会鼓励拥有自住需求的购房者尽快结束观望，出手购房，那对开发商来说，当然相当于救市了。”广西房地产协会政策研究中心的专家杨先生这样分析。

疑问2

楼市已经春暖花开？

邕城各大房地产公司老板和经理人在听说了这个消息后，均拍手叫好，有的则连夜开会重新制定今年最后几个月的销售策略，有的还打算不同程度地把营销费用降低，适当回调房价。23日上午，记者联系采访，都被告知正在开会研究下一步工作，暂时不能接受采访。那么，南宁楼市真的已经雪融冰释，春暖花开了吗？

邕城受访者多数认为，这几条救市措施效果如何，是否能真正起到预期的作用，目前还不好说，但至少有利于减轻购房者的负担，积压的购买力会部分释放，对提升消费、增强信心有积极作用。也有人认为，当前房地产市场的主要问题是房价过高，购房者收入低造成购买力不足。因此，最近出台的新政虽会缓解房地产市场的低迷气氛，但效果有限。

南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华说，契税的变化与房价负担并没有太大的关系。这主要是契税占房价比重本身就不高。但是，本次政策调整更多的是有利于转变行业心理预期以及在中长期里刺激市场交易。

广西宝资通联行执行总裁王洪超认为，此次调整肯定会对楼市回暖产生一定的作用，对成交量的提高有一定的促进，但是这种影响会存在一定的滞后性，不会带来立竿见影的改观。“毕竟，前段时间，买房者与开发商之间已经在博弈，从政府出台的一系列政策来看，购房者占据了上风。但是，购房者心理预期肯定是房价越低越好，因此他们可能还会继续保持观望态度。购房者出手买房相对于政策调整是滞后的，有可能滞后到明年，成交量的增长是一个逐步放量的过程。”陈景浩认为，当前的低迷状态，需要时间去消化，不会马上显现。

业内人士王哲也认为，此次救市政策的出台，会在一定程度上对于首次购房者有所刺激，但是二手房交易以及二套房贷政策均未放开，因此，虽然此次救市对于购房者信心有所刺激，但是要扭转当前的整体经济环境还不够。

疑问3

房价会否触底反弹？

23日一大早，南宁各大网站和Q群就开始激烈讨论新政。随后，记者也从一些业内人士的QQ签名上，看到了“政府出手救市了，赶紧买房，房价又要大涨”、“楼市博弈结束，开发商胜利”等留言。毫无疑问，在众多关心的问题之中，网友讨论最多的，还是房价该何去何从？

有网友认为，降低中间环节的税费和贷款利率，降低了购房者的成本，相当于降低了房价，有利于刺激需求，改变目前房地产市场僵持的状态。

网友“翩翩”则认为，在目前环境下，改变老百姓成交的根本不在于交易后的税费减免多少，而在于楼盘本身的价格，如果价格继续高企，老百姓仍然会观望，他们在乎的价格降下来没有。二套房贷放松，重视了老百姓的改善型需求，却也容易增加是少部分人的投机机会。目前经济形势不明朗，很多人不敢轻易投资房产，所以对楼市的成交量影响不会很大。

而黄利华则认为，实际上，此前国内很多城市早已经出台了各种各样的“救市”措施，如契税减免、公积金贷款优惠、财政补贴房款等，但多数城市在采取了“救市”后，房价和成交量虽然有一定程度上升，但幅度不大。南京在刚实施的几天里成交量迅速上升，但是随后回落的速度也很快。“从整体上看，各项措施出台后各地区也依然没有走出观望氛围，市场热度虽然有所增加，但房价依然有走低的可能性”。

一位业内人士则说，当前房地产市场交易低迷，是近两年房地产投资过度、房价非理性上涨后的调整。正是由于前期过高的房价透支了房地产业效益，抑制了居民购房意愿，才使它陷入了目前的困境。所以，当房价已经超过居民消费能力时，既要维持房价上涨、又要拉动交易量上升，是很困难的。房地产业要健康发展，需要在房价和交易量的合理平衡上做文章。

在网上，更有人撰文指出，一系列政策的出台，本身就是市场到底部的重要特征，但走出底部不是仅仅靠几条救市政策就可以解决的。楼市走出底部，预计还需要时日，往往政策起到的是调整作用，会是一个渐进的过程，而且要和其他作用力如宏观经济面的整体走向、金融方面的个贷政策，甚至股市的情况等因素共同作用才能显现效果。

因此，有关人士认为，开发商目前不要对楼市马上转暖抱太大希望，以为楼市马上就会迎来全新的转机，趁机调高房价，或者又摆出“皇帝的女儿不愁嫁”的姿态。还是不好多务实一些，积极展开自救措施，想办法将积压的房子清空，回收资金。

疑问4

救市空间还有多大？

在新浪网做出的“新政会影响你的购房计划吗”的调查中，有82%的网友选择了不会影响，而会继续观望。而“你认为新政最大的受益者是谁”的选择中，也有大部分网友选择了“开发商”。由此，业内人士分析，造成买卖双方对立的很多问题还没有解决。

此次救市新政策“组合”出台，对楼市利好不言而喻。但是，这也同时给楼市留下了诸多疑问。比如，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。” 这里的所谓“改善型普通自住房”，到底是指首次置业的一种，还是指二次改善置业——存在歧义。有人认为，这就是放松二套房信贷。因为可以是购买更大的房子解读为进行改善型需求，不用来投资。

另外，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”也值得关注。此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，“政府希望在年底前激活房地产市场,尽快使市场信心恢复，如果短期内不能恢复，地方政府在救市方面可以发挥更大作用。”业内人士分析。

“此次政策没有涉及到土地成本和其他的税费，而那些才是真正影响房价的关键性因素。说明，房地产如果需要救的话，还要有更大举措。”南宁一位开发商说。

10月8日晚，央行公布：从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率亦作相应调整。这是既9月16日以后的24天内，央行第二次降息并下调存款准备金率。

业内人士认为，央行降息对目前持续低迷的房地产市场将是重大利好，这将在一定程度上缓解楼市资金不足的问题，但导致楼市下挫的根本问题—房价过高，并没有真正解决。

开发商： “看到了信贷放松的信号”

又降息了。然而，对于还沉浸在“金九银十”楼市惨淡收场叹息中的来自四川的开发商赵某来说，这个消息也不能令他兴奋。

“我每天要还银行的利息是十几万，降那一点息对我没什么太大帮助。多卖点房子，多点回款才是真正的利好消息。”一脸愁容的赵总，对记者的采访提不起什么兴趣。

但对更多接受采访的开发商来说，这是个绝对的好消息，是政府出手救市的信号。广西保利房地产公司总经理吴光明就认为，这是自1999年底起，央行近9年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；这也是自2002年2月起，央行6年来首次下调人民币存贷款基准利率。 是既9月16日以后，央行在一个月时间里第二次降息并下调存款准备金率。与上一次相比，央行本次政策调整更为彻底：上一次只下调贷款利率，存款利率保持不动；上一次只下调中小银行的存款准备金率，大银行不下调。

他说，如果说上一次降息还是试探性的，那么本次政策调整标志着货币政策的彻底转向。去年底，国家的宏观调控取向为“防通胀、防过热”，制定了从紧的货币政策，到现在，政策转变为“防通胀、保增长”，尽管主要的国有银行并未下调存款准备金利率，但在当前资金链越来越紧的情况下，开发商看到了信贷放松的信号。

““二率齐降”有利于重振市场信心，会使买房者与售房者的财务成本下降，贷款环境相对更为宽松，这对恢复开发商心理以及取得更多贷款都有很大帮助，因此对两者来说都是利好消息。”吴光明说。

广西财经学院金融系投资教研室主任李焕林在接受采访时表示，中小金融机构人民币存款准备金率的下调，是央行继前不久增加全国性商业银行5%的信贷规模、增加地方性商业银行10%的信贷规模的深化。信贷规模的适当放宽，流动性加大，有利于缓解深受信贷紧缩之苦的企业资金需求，这一新的政策虽然不针对房地产，但将惠及房地产企业。

业内：“没有解决楼市的症结问题” 
                                               
广西宝资通五部总经理陈景浩认为，两率再降对楼市转好的信号作用大于实际意义。

他说，这一年来，南宁楼市经历了前所未有的挫折，观望气氛严重，销量大幅下滑，南宁3月份以后，每个月销售房屋才2000套左右，还不到去年的一半，他说，原因一方面是受国际国内经济形势影响，另一方面则是因为2007年的房价涨幅大大透支了民众对于房价的预期。

“楼市低迷的本质问题是房价过高，这不是靠降息就能够解决的了的。”他认为，要想让楼市重新回暖，调整自己对利润的预期，合理制定销售策略，才是根本的解决之道。

据陈景浩了解，民众购买意愿依然在，但出手的行动比较迟缓。所以，今年国庆黄金周，他制定了市场能接受的合理的销售策略和价格，其负责的大部分项目都取得了不错的效果，个别如耀凯凤岭1号等项目还出现了5天售出30套的的销售业绩。

所以，他认为，央行降息对目前持续低迷的房地产市场将是重大利好，也将在一定程度上缓解楼市资金不足的问题。这并不意味着楼市已经回暖，毕竟，市场信心的建立不是靠降息能解决的，适当降低房价和对利润的预期，让购房者重新回到售楼部，才是解决楼市低迷的根本之道。

李焕林也表示，中国人民银行再次下调“双率”政策是银根收紧缓和的一个信号，要想对房地产市场产生直接影响，还有赖于连续出台相关政策。“双降”政策更多地改变了市场预期，但房价、成交量等不是在一天、两天就能转变的。

更多业内人士表示，在目前高房价的背景下，降息也难以救市。重新激活楼市需要楼价下跌和收入上涨来消化，而在楼市需求出现问题的情况下，银行对开发商出台信贷优惠，无疑是增加了更多的风险。

“每月少还的贷款，还没有房价降个几十一百元钱对购房者来得直接了当。他们现在需要最直接价格下降。”李焕林说。

购房者  “不买房储蓄也不错”

据中国商业银行南宁分行的理财师谢先生分析，与上一次降息相比，在本次降息中，长期利率的下调幅度更大。上一次，5年期以上贷款利率的下降幅度仅为0.09个百分点，而这次为0.27个百分点，是上次的3倍。此外，本次个人住房公积金贷款的幅度也更大：上一次，5年期（含）以下的降幅仅为0.18个百分点，5年以上为0.09个百分点，这次均为0.27个百分点。
 
他表示，由于降息幅度不大，但取消了利息税，所以减少的利息收入与取消利息税后减少的支出大体抵消，因此对居民存款的影响不大。 举例说，以1万元的一年期定期存款为例，在调整之前，按照4.14%的利率计算，可得414元利息，利息税是5%，因此需要扣除利息税20.7元，因此1万元一年期的实际利息是393.3元。 而在调整之后，一年期利率是3.87%，由于不扣利息税，因此1万元存一年期可得实际利息387元，仅比原来减少了6.3元。 

谢先生又以个人房贷为例，给记者算了一个帐，假如某人贷款了35万元商业贷款，贷款期限是20年，按基准贷款利率7.74%以及等额本息法计算，利率下调前每月还款2871.76元，利率下调后，每月还款2813.16元，每月还款减少了58.6元，累计付息和累计还款均减少了13920.84元。

谢先生说，从理财的角度衡量，有闲钱不买房储蓄也不错。
 
专家： “楼市真正回暖难度很大”

随着全球金融市场继续动荡，不少专家认为我国已经进入降息周期，特别是在不到一个月的情况下，央行的两次下调贷款利率，无疑更是可以应证这一点，而海外投行更是预期累计的降息次数可以达到五次。

更多专家认为，企业的贷款成本和已买房者的供房负担，虽然可在一定程度上缓减正缺资金的房企的资金压力，但由于房市已经深度异变，消费者继续观望或弃购，房地产销售日益低迷，成交日益清淡，开发商通过销售回款的难度依然很大。

就整个开发商群体而言，遭遇资金链困难的开发商的资金压力情况，难以因这次下调双率而得到较大程度的好转。如此看来，与前一次下调双率对房地产的作用几乎一样的是，这次下调双率对房地产的影响将依然不大，难形成房价止跌或回涨的预期。

事实上，据记者了解，也没多少开发商敢因这次下调双率而轻易采取逆市策略。这样看来，这次下调双率，除可能在短期内给房市带来心理上的影响外，难撼房市走势。 也就是说，楼市真正回暖难度很大

早在2002年建设部就颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》全国推广住宅商品房精装修。然而，原本体现环保、节约原则，拎包就入住的精装修房，由于受观念、价格、成本核算等因素限制，出现了叫好难叫座的尴尬。记者在采访中发现，精装修房要真正成为市场的主角，还有四道坎要跨越。

第一道坎：价格雾里看花？

“如果精装修房定价太高，就算能装出花来，我也不能接受。”对凤岭某精装楼盘因定价过高而最终放弃购房的杨艳，苦笑着告诉记者。
原来，杨艳早早就“盯”上了位于民族大道延长线一侧的某楼盘，因为那里位于石门森林公园和青秀山风景区两大公园附近，不但空气清新风景秀丽，还紧邻主干道，出入方便，交通便利，满足了她“里尘不离城”的梦想。从项目面市开始她就收集了所有关于此楼盘的资料，只等一开盘就第一个杀过去“抢”房。
然而，真正到了开盘现场，杨艳傻了眼：原来楼盘开盘报价8000元/平方米，单价高出周边楼盘2000多元。一问原因才知道，原来此楼盘是精装修房，“成本高，所以卖价贵”。由于房价和她心理预期落差太大，杨艳还是忍痛割爱房弃了。
从南宁市场来看，精装修楼盘所占市场份额不超过5%，装修价一般在每平方米400元至2000元不等，一般小区档次越高，装修价格占总房款的比例就越高。据了解，鲁班路瀚林华府项目是南宁在售精装修房销售情况最好的一个楼盘，其所售精装修房以大户型为主，均价6000元/平方米，比毛坯裸房多收500元/平方米，不包括家电。
记者在采访中了解到，大多数能接受精装修的消费者，认为花在装修部分的费用在500元/平方米左右属于正常范围。超过这个价格，就算装的再好，多数人不愿选择。
由此看来，装修价格会直接影响到消费者对精装修房的消费心理。控制成本，制定合理的装修价格，对预通过卖精装修房吸引顾客的开发商，是很重要的一件事。

第二道坎：成本模糊，质量难辨？

商家说，既然价格高了难以接受，那就定低点。400元/平方米，100平方米的房子，只需增加4万元，就可以拎着包入住了，够实惠了吧？然而，另一个问题出现了：这么便宜的价格，会不会以次充好，降低成本？精装修房装修成本的模糊，质量难辨也是购房者放弃购买精装修房的重要原因。
因为旧城改造拆迁，黄杰夫妻俩选购了位于竹溪大道的一套带有精装修的小户型房，4400元/平方米，含400元/平方米的装修费。
入住以后，他们发现新房子精装修市场会出现这样或者那样的问题，有的墙体表面出现了裂纹，有的窗帘架脱落，想到精装修房不可能十全十美，他们并没有过多去追究责任，或者找人维修，或者自己掏钱进行了二次装修。
但是他们无论如何也无法接受，当时销售人员郑重承诺的高级名牌产品竟然摇身一变成了冒牌货。
今年2月，黄杰发现自己家的那个一惯不太好使的名牌抽油烟机彻底停了工，她打电话叫来了厂家的维修人员。 “因为他写的某名牌厨具，此厨具承诺终生保修，所以就给厂家打一个电话，工人就来了，一看就说这是假的，他们从来没有生产这个样子的抽油烟机。
这样的说法，黄杰一时之间很难接受，为了讨个明白，她把这些厨具寄到了生产厂家的广州经销处做鉴定，鉴定结果证实了工作人员的说法。
在采访中，记者发现很多目光短浅的开发商把精装修当作谋取暴利的手段，偷工减料，移花接木，以次充好，给购买了精装修房的业主徒增无数烦恼。这是精装修房在南宁始终推行不下去的重要原因之一。
来自广州的某项目总工程师陈女士告诉记者，由于精装修工程具备规模运做的条件，材料使用完全可以采用批量调拨的方式，对装饰材料生产商构成了一定的吸引力，使享受最佳购进价格成为可能。所以，从客观上来讲精装修房的成本会比个人装修要低很多。她认为，如果项目做得好的话，精装修房省时、省力、省钱的目的是完全可以达到的。
“然而，现实情况并不是这样。”陈总工说，由于开发商在人们心目中的形象太差，虽然也会向购房者提供装修价格清单，但由于成本模糊，质量难辨，大部分人仍然认为开发商在装修过程中赚了买房者的钱，本来就对房产市场暴利怨声一片的老百姓很少人愿意冒这样的风险。

第三道坎：要精装修，更要个性化？

“我不喜欢精装修房，原因是南宁的精装修千篇一律，走错了房都发现不了。”罗先生直言不讳的告诉记者，比如西乡塘某精装楼盘，开发商为了体现楼盘的档次和品质，装修风格一律采用古色古香的中式风格，这恰好是他最不喜欢的。他认为，购房置业是一辈子的事情，一定要装个自己喜欢的风格，否则不如不买。

事实上，就像鱼和熊掌不能兼得一样，降低成本和满足业主个性化需求，是个难以两全的矛盾，让开发商倍感头疼。

那么，如何在不增加很多成本的情况下，满足者的个性化需求呢？“最好的办法就是推出菜单式精装修。”南宁一楼盘精装部经理张先生说，通过菜单式装修，业主可以根据菜单提供的内容作出适合自己的选择。个性化需求的问题当然就迎刃而解了。

菜单式装修分为三个菜单：一是基础共性菜单。即房内的墙面、地面和装修档次，风格无关的基础处理部分。二是个性零单菜单。即涉及到装修档次、风格的部分，如厨具、洁具、地板、门窗等。三是个人特色菜单。即完全依照个人意愿进行风格化的或另类的重新设计，也有基础菜单，个性菜单的基础上个别细部增加特色菜单内容。

房地产专家分析，推行“菜单式”装修有一定的优越性，除有相对可保障的工程质量外，发展商进行集团采购、统一设计、工业化流程、机械化施工，生产成本较低。这种成规模批量化生产，造价可降低10%～20%，对购房业主而言，无疑会是件大好事。一是提供了菜单，可节省一笔可观的设计费用；二是所有的建材、部品采用招标的方式，从厂家直接批量进货，品质和品牌均有保障。工厂化制作可以节省材料、采购成本；三是菜单式+工厂化装潢配备如家具在工厂里面统一制作，缩短施工工期。

第四道坎：没有验收标准，谁为业主把关？

在南宁消费者协会，曾出现过这样一个案例，某购房者张某投诉开发商不兑现装修承诺。然而，此购房者在跟开发商装修补充协议时，就简单地签一条“精装修标准与样板间一样”，后来样板间拆了，消费者死无对证。

这个例子固然说明购房人缺乏基本的法律知识，但和毛坯房验房标准完全不同，目前南宁还缺乏精装修房的验房标准，消费者在对精装修房验收时，常常眼花缭乱，不知从哪里开始。

记者采访了不少购房者，他们说，对于精装修房非常的感兴趣，可关于精装修房的验收标准，实在让他们担心。目前关于毛坯房的验收可以出具竣工验收合格报告，而关于精装修房却没有任何的法规来约束，因此这成为他们最为担心的问题。

南宁建筑装饰协会家装委员会的专家认为，我国精装修房市场起步较晚，与国外精装修房达到80%以上的市场份额相比，国内的精装修房才刚刚兴起。这个阶段的市场特征是，缺乏严格的行业标准和行业诚信自律，缺乏权威监督机构对装修材料和质量进行把关。

而精装修又是一个复杂的综合体系，统一的标准设定存在相当大的难度。比如装修的价值就是一个很难以统一的标准进行衡量的因素，如果以普通市场零售价格为标准的依据，购房者不愿意买账，而以开发商集体采购的价格为标准，又存在着相应的差异性。

精装修房市场的表现，是验证一个城市房地产市场成熟与否的重要标志。然而，南宁精装修房发展缓慢，步履蹒跚，到去年为止，所占市场份额还不到10%。精装修，为何推广这么难

精装修是个“烫手山芋”

精装修的优点很多，最直接的就是交房时间就等于入住时间，只要拎着箱子就可以轻松入住了，没有了进进出出的装修工人，多了一份安全;没有了此起彼伏的装修声，多了一份宁静。其次，开发商将集团化购买、一体化装配施工、专业化系统管理等贯穿整个装修过程，这样既能确保大规模装修施工的质量，也能真正降低成本，让业主得到实惠。

但从统计数字不难发现，南宁体现市场成熟度重要指标之一的精装修房的市场份额却仍然不高：10%都不到。

记者随机采访一些购房者，他们说，对于精装修房比较感兴趣，也认为精装修房是市场的必然方向。但大家的普遍心态是对精装修房的品质信心不足，突出表现在担心开发商为了赚取更多的利润借精装修提高房价，而不是真正走精装修路线。也有一些人认为精装修房的风格与自己的审美标准相冲突。在对精装修诸多因素的关心程度中，品牌的重要性低于20%，而质量的重要性则超过60%，位列榜首。

南宁房地产协会相关人士认为，在相当一段时间内，南宁住宅是要由开发商进行装修，还是应该交由市场这一“看不见的手”进行调节，大家有争议。在市场发展到一定阶段时，毛坯房必然会退出市场，但是这需要一个过程，在一段时间内保持毛坯房与装修房并存的格局，由市场去选择也许是更为适当的。

比如，现在大量外来开发商进驻南宁，为尽快打开局面，抢占南宁房产市场份额，就有不少项目是精装修的，既省力又实惠，也赢得了不少南宁人的心。

广州一楼盘的精装修房，由于地板质量不过关、安装差等原因，刚交房就爆裂。据《广州日报》

开发商：根据市场需求建房

“从我们公司来说，不喜欢做精装修，一句话，费力不讨好。”南宁一房产公司董事长陈先生说，精装房对开发商来说确实是一个挑战。

“我做过几次市场调查，不同的人群对精装修的状况要求是不同的，小户型用户有40%希望精装修，而中高档住宅买家大概只有10%的人赞成精装修，有90%人要毛坯房，这个问题实际上反映了南宁人的意愿。我认为开发商也好，市场也好，尊重客户的意愿是一个基本出发点。”陈这样分析说。

“如果你没有做好准备，等待你的就是无穷的灾难;如果你做好了准备，等待你的会是无穷的机会。”刚刚进入南宁不久的广州某房地产老板认为，精装修在南宁基本是空白，或者说方兴未艾，有着广阔的市场前景，也有很大的风险，想做就不要怕承担风险，失败的可能性也是随时都存在的。吃螃蟹的人肯定要承担风险，作为开发商来说，做了精装修，就要有勇于承担风险的魄力。

事实上，房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破，而精装修房无疑是产品升级和赢得市场的有效途径。

业内：精装修考验企业实力

对精装修，业内人士一致的看法是，只有对商品住宅进行精装修，才能给消费者带来质量保证，才能给社会带来节约，从建毛坯房到建精装修房是一种进步。但是，精装修成品房对开发商的最大考验是资源整合的能力，事实上一个完整的精装修住宅产品，是设计、产品、技术、工程、管理等众多资源整合的过程，内含许多隐形的附加值。

来自深圳的一位资深样板间设计师认为，真正的精装修房，不但可以帮助业主实现心中的渴望和梦想，还是他们进行沟通心灵的成品家园，精装修不仅仅是质料的问题，更是对人的服务、理解和关怀到何种程度的问题，所以，精装修可以考验企业实力。

也有人提出，所谓的精装修户型并不仅仅是在你的房子内部做精装修，装修的效果是整个园区的精装修效果，起码从你回家所到的各个空间全部是精装修。比如说你开车回家经过地下室，从地下室入户大堂开始就是精装修的，如果是走路，那地面的大堂肯定是装修得更加豪华，包括架空层的一些景观处理，然后到了楼层之后，每个楼层的电梯也全部都是精装修的。

建筑节能有望带旺精装修

几年前，国家就开始鼓励在全国范围内取消毛坯房、推行装修房;建设部还出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，虽然目前还只是指导性意见，但是建设部已经将此标准推广到康居示范工程3A级住宅里面。

2007年，《民用建筑节能条例》实施，建筑节能、绿色环保作为一种强制标准在全国推行。国家建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放表示，节能环保的建筑必定是精装修，而绿色住宅必须是绿色精装修。业内人士认为，随着《草案》的实施，建筑节能标准的强制执行必然导致装修建材领域一场大的变革，绿色、环保、节能型装修必然代替传统的装修，绿色精装修将占据市场主导。

业内人士认为，随着建筑节能推进速度的加快，以及市场对绿色环保住宅的呼唤，不符合节能标准的毛坯房正面临着被市场淘汰，精装修将迎来春天。

相关链接：一线城市“精装修时代”到来

深圳市政府4月7日透露，到2010年底前，销售住宅实现100%一次性装修。深圳万科集团董事局主席王石近日公开表示，2009年，万科将不再卖毛坯房。

大连市从去年就开始推成品房建设，相关部门强制要求2007年以后挂牌的开发商住宅精装修比例必须达到50%，2010年以后达到80%。

2003年，北京全装修商品房很少，并仅限于小户型。但到2006年，这一现象发生根本变化，50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。现在，在北京周边的SOHO、苹果社区等项目，以整盘推出精装修作为重要卖点之一。

据建设部门调查，早在2005年，上海市全装修住宅实际达2200万平方米，销售量占建设量的100%，全装修试点项目入住率、业主总体满意率都在90%以上。专家认为，上海已经进入“全装修时代”。

据了解，从国家到地方，各级主管部门都提倡和鼓励建精装修房，但是由于各地发展水平的差异，如果一刀切地强制要求，操作上具有很大难度。据新华社
 

在经历了第一代计划经济的合作社、第二代的百货商场模式、第三代的shopping mall商业模式后，现在进入了第四代商业模式。第四代商业模式要求有丰富的业态、良好的商业布局，针对新的商业模式，商业地产的概念需要快速升级，需要开发商开拓“商业”思路。在第四代商业模式的引导下，商业不再是单一概念，而是一个多种服务、多种业务形态的组合。

把商业网点纳入城市规划

    转战南宁的盛邦上海咨询有限公司南宁分公司总经理郑学军在接受记者采访时认为，事实上，南宁商业地产在土地出让时，就没有引导和规划好，让很多区域在本不应该作商业的地方做了商业，结果很惨属于意料之中的。他说，在国外，社区商业基本形成“政府统一规划，开发经营分离”的开发模式。他说，由政府统一规划，政府对社区购物中心的开发实行有序的前期控制和规划，有利于规避开发商的短期行为，造成对土地资源的浪费。政学军表示，中国的商业地产是最近几年才登上地产舞台的，从建超市起步，发展到以住宅带动商业。商业地产的存在需要一定的商业氛围为依托，所以必然要与城市的生产力发展水平和经济活动相联系。现在商业地产的格局与房地产商的营造有很大关系，大多是依附于住宅地产，开发商根据住宅区的大小来确定配套商业，同时兼顾与城市商圈的联系，实现既为社区服务也为城市商业服务的结合。

据了解，今年初，商务部起草的《城市商业网点管理条例(草案)》中，包括了要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入城市总体规划中，商业主管部门将参与规划制订与实施；以及要求对大型商业项目举行强制性的听证等。专家认为该条例一旦实施，可为纳入商业规划的商业项目创造合理开发和持续经营的配套环境，完善与商业项目有关的各种市政配套等等。

突破资金壁垒靠投资信托基金

商业地产开发资金要求较多，资金回笼需要一个长期的过程等资金问题，这就对开发商提出了较高的要求。而今年，房地产投资信托基金的出现，可谓一道曙光，初步突破了资金壁垒。

中国商业地产联盟的报告显示，房产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金；还有一种就是房屋财产转让的资金模式，就是一些写字楼、公寓已经建成运营了，出租情况良好，在这种情况下开发商需要融资的话，可以采用转让的方式进行融资。但历数目前市场上的众多商业项目，真正被房地产投资信托基金青睐并投资成功的案例却仍旧不多。但是商铺、写字楼等商业地产的租赁早晚会与房地产投资信托基金衔接。

用杨实民的话说就是，“目前国内个人持有物业尚未开通，政府和开发商也需要培养专业的团队发展房地产投资信托基金，这是一个动力，今后发展的趋势会越来越强。”因此如何真正运用好这一基金形式，使这种基金与中国地产实现完美对接成为我们下一步急需解决的问题。

中小开发商有退市压力

最近，以新加坡凯德置地、美国摩根士丹利、高盛为代表的一些机构，已经在国内投资、开发、并购了大量的房地产项目，其中80％属于商业地产项目。从2005年开始的宏观调控丝毫没有影响这些外资机构进入中国楼市的步伐。目前，正有越来越多的国外资金，通过基金、信托、理财产品等形式进入我国楼市，通过投机房地产升值和人民币升值来赚取双重利润。一线城市扫过一轮以后，外资目前正往二线城市发展。

国内一些知名开发商，也看好商业地产领域的高额利润。实力开发商正向商业地产领域战略转型和明显加大商业地产的投资力度，将成为2006年行业新特点。由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发企业将面临日益加大的退市压力。有专业机构估算，2006年仅南宁市场就将有约100万平方米的商业项目争夺客户资源，商业物业供大于求态势明显，市场租金整体下滑，招商情况不甚理想，项目开业进度受阻，资金实力有限的中小开发商更为被动，因此纷纷萌生退意。另外，去年在长沙等地，万达已开始着手收购一些中小公司开发的商业项目。

专业化道路商业地产是房地产发展阶段中的最高端产品，与住宅地产开发的最大不同，就在于两者的销售路径不同。住宅的最终客户中自住为主，投资客较少；而商业地产开发需要整合投资客、经营客及终端消费者三者，因此一个专业的具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理团队对于商业的品牌提升至关重要。

杨实民认为，专业人才应具备的条件：对商业地产流程熟悉；国际化的理念；可持续经营的思路。他认为目前南宁社区商业在运营管理中暴露出的种种问题，反映了专业商业运营团队的缺乏，运作管理者素质参差不齐，不注重对商业物业的前期培育与引导工作，极大影响了商业物业的出售招租经营状况。

因此未来商业开发应当从组建全权招商顾问团队工作着手，从人才储备、培训、实战上组建团队，注重专业性、敬业性，锻炼出真正可以把房地产、零售业、消费者心理融会贯通的复合型团队，从前期的市场调研、规划设计、建设施工、预招商、后期招商与推广几个环节中，每个环节都必须要有专业的运营团队随时进行跟踪执行，在主力店选择、各业态种类的配比、功能区划、租售比例确定等各方面做到环环相扣，形成一套全程服务流程与工作程序，突破商业服务团队标准体系的建设。

在社会各界翘首企盼《意见》细则出台的时候，央行调控利剑又出击：近日，中国人民银行宣布，经国务院批准，央行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，即从7.5%上调到8%。

银根地根同时收紧

据央行预计，此次提高存款准备金率的0.5个百分点，将意味着大约1500亿元流动性资金被冻结。此次上调存款准备金率，央行有关负责人称，主要目的就是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境。

金融政策之于地产业，那可是牵一发而动全身的大事。目前，房地产行业的资金来源大部分是从银行贷款得到，一般占到房地产行业的60%~70%。

此举一宣布，马上引来一阵议论。有证券分析员认为，目前政府正大力打击囤地行为，加强了对地根的控制；提高存款准备金率，将是进一步收紧银根的信号。地根、银根同时收紧，对于一些土地储备不足、融资渠道少的房地产开发企业来说，无疑会面临更加困难的局面。

小开发商日子很难过

广西大学商学院博士陆善勇则认为，此次提高存款准备金率，目的是减少银行贷款增长，控制投资增长过快、经济发展过热而出台的。所以，首先波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业：“1500亿元的流动性资金被冻结，银行方面可以流动的资金相对减少，对数量不变的房地产商，房地产开发商可以分配的贷款已相对减少。”“在短期内不会对邕城的房地产业产生过大的影响，房价也不会因此发生明显下降。”陆善勇说，从长期的眼光来看，可以肯定的是，国家相关部门已对不断上涨的房价高度重视，已经开始从银根和地根两个方面来调控了。此举意味房地产开发商的贷款门槛增高，难度增加，投资增长过快的现状将得到有效遏制。

“开发商本来心情就不好，这无异于雪上加霜。”业内人士认为，政策虽然不是针对房地产，但毫无疑问，各个国有商业银行，对开发商实力的评估力度将会加大，中小开发商的日子将越来越不好过。在银根、地根继续收紧的情况下，预计会迫使一些融资渠道少、土地储备不足的中小开发商继续转让手中部分地块，减少项目开发或者退出房地产市场。而对于一些已经上市、融资渠道多的大开发商来说，正是大量兼并、收购中小企业的好时机，市场正在逐步走向巨头垄断市场的局面。

可能第二次加息

从年初加大央票发行到一个月时间内两次定向发行千亿央票，从4月底上调贷款利率27个基点到上周宣布上调存款准备金率0.5个百分点，央行一直在与货币和信贷的猛增作斗争，但一系列的“组合拳”似乎并未达到遏制投资过热的目标，经济学家表示，货币政策紧缩才刚刚拉开大幕，央行还将继续出招。

有证券分析员认为，如果未来一至两个月的固定资产投资和信贷增长不能走低，则需要二次加息。而从搜房网调查的数据来看，61.49%的网民认为央行上调存款准备金率后，后续还会加息。

严重过量的开发面积、没有经验的商业经营、居高不下的空置率（据悉，南宁商业地产控制率已经达到70％，）、商业地产早已成了众矢之的。难道，商业地产没有什么可以破解迷局的方法吗？被责问了2年的南宁商业地产，06年会不会另辟蹊径，走向光明？

出路1：
购物中心
引入定制服务，他好我也好

人们口诛笔伐商业地产最多的，就是说开发者不注重后期经营，卖完了事。那么，有没有什么方式能规避这种后期经营不善的风险呢？答案是肯定的。

不知您是否记得，今年初，在中央电视台举办的2005CCTV年度经济人物评选中，一位商业地产巨头——大连万达集团的董事长王健林光荣当选。在南宁为数不多的成功商业地产案例中，万达独创的商业地产新模式“订单地产”首屈一指。

2003年在万达来南宁之前，已经和七大国际知名品牌主力店：沃尔玛、百盛购物广场、灿坤3Ｃ数码广场、新加坡大食代美食广场以及时代华纳等签下合作协议。

据记者了解，万达在投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。这样，，在进行项目前期规划和设计的时候，就可以有的放矢的为这些主力店量身定做，避免无谓的浪费和风险。

正因为如此，这种商业地产项目就可以最大限度的满足经营商的经营发展需求，又保证了开发商的销售通道顺畅。而且，在大规模城市新区的开发建设中，营建购物中心可以说是形成一种生产力，可以快速有效的带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区，造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。

找好婆家，再量身定做，万达的这种商业模式，十分值得打算在南宁作购物中心的商家学习和借鉴。“这就是重视前期规划，先商业后地产的典范。”深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理杨实民告诉记者，无数失败案例的足以证明，先地产后商业是行不通的。现在越来越多的开发商才意识到“先商业后地产”的重要性。

出路2：
街区商铺
特色商业街是新亮点

你听说过在购物累了的时候，还能就地泡泡温泉、打打高尔夫，或者逛逛公园，泡泡酒吧吗？这就叫特色商业街。它是把购物与休闲，娱乐联系起来，是不同于传统的一种商业地产新模式。它强调的是购物环境的舒适性和便利性，它除了将街区的氛围营造出来，还将商业和居家、休闲、娱乐结合在一起。

在做的关于今年哪种业态形式将异军突起的调查中支持写字楼的占21％，支持商铺的占17％，而支持特色商业街的比例高达62％。业内人士预言，特色商业街，下个阶段会呈现出良好的发展态势。更有专家预言，特色商业街将在2006南宁商业地产中一支独秀。

除了打造广西一流的高尔夫球场和温泉谷之外，嘉和集团的特色商业街正在紧锣密鼓的设计当中，几个月以后，一个集特色餐饮、居住、娱乐、休闲、购物于一体的一站式周末休闲天堂将正式对外开放。shopping公园，是荣和集团打造的一座开放式的大型社区商业，也是特色商业街模式，有商业大街、酒吧街、美食坊、名人俱乐部，广场、人工湖，还有公园，顾客即使在这里呆上一天，也不会觉得疲劳和烦闷。荣和副总裁周鹰在接受记者采访时表示，这种以生活方式为中心的，便利的、有情趣的“逛”的过程，不会显得疲惫。“shopping公园作为荣和开发的第一个开放式街区与住宅完美的融合。不但可以为数万业主服务，更为整个琅东凤岭片区几十万高层次居民构筑一个休闲消费天堂。”他自信的表示。

“以前大家开发是先建房子，再考虑建成后用来做什么，以至于出现了很多失败的案例。现在大家的观念进步了，在建设前都会考虑自己的商业定位是什么，建成后究竟是一个什么样子，于是这种特色鲜明的商业街会出现，也就不足为奇了。”记者采访发现，这种商业模式不是所有地段所有楼盘都可以做的，它特别适合于大盘社区，最好是拥有景观、娱乐等资源的旅游型复合地产项目。

出路3：
商场
走创新精品路线

“南宁百货大楼说他们有50年的历史，我说他们没有建立一家连锁的品牌精品店，50年历史有什么用？作满足顾客需要的精品，是商业经营的关键所在。”深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理杨实民在接受记者采访时，对南宁传统百货商场固守一隅，顽固不化的思路，表示非常的不解。
“就拿服装商场来说，南宁还缺几家能和旧梦之岛相竞争的高档精品店”杨实民告诉记者，他已经对南宁商业地产项目做了非常详尽的调查和分析，发现南宁的传统百货公司，普遍比较粗糙，中低档货品很多，真正满足人们需求的精品店很少。

他表示，以五大象广场为核心的（土加良）东片区已经具备了建立高档精品百货商圈的硬件条件，在软件也就是招商上，应打破原有传统商场的思维定式，走创新之路，敢于引进一些新品牌，新产品，包括新的商业业态，才会在残酷的竞争中脱颖而出。他认为，（土加良）东在几个大的商务项目的带动下，只要把已有项目经营好，走精品路线就很好了。

出路4：
专业批发市场
建生产基地 前店后厂

俗话说，无工不商，说的就是商业离不开工业。广西弘毅营销顾问公司策划总监黄磊认为，如果南宁多建一些可以辐射东盟的工业产业园区，则可以节约成本，提高效率。他说，试想一下，如果南宁有一个很大的服装生产基地，然后再建几个面向全区和相邻东盟国家的专业的服装批发市场，生产和销售同步，那么，南宁，将成为广西乃至面向东盟的服装批发和零售集散地，在南宁作服装生意将非常便利。“广州虎门服装批发城、成都荷花池批发市场、还有温州小商品批发市场就是这样走向世界的。”黄磊说。

如果一时还没有这样的民营企业愿意第一个“吃螃蟹”，南宁市政府可以在这方面作一些引导，比如引进浙江、温州等的已成熟企业，来南宁建分厂，也是一个办法。事实上，他说，江南很多已经建成的以荣宝华商城和10＋1商业大道为代表的专业批发市场，之所以处在半死不活状态，原因就在于光有批发基地，没有生产基地的原因。黄磊预言，如果政府能鼓励这些企业在南宁形成几家批发和零售业巨头的话，南宁的专业批发商业和零售商业将迎来春天。

据广西盛世联邦房地产公司副总经理林允树介绍，他们的新项目盛世·联邦广场已经全面动工，他们也正在探索这样一条被人为是“一劳永逸”的路子。

近日，国土资源部加大土地管理力度，采取一系列从严管理土地措施，南宁市也出台了每年10元/平方米的土地闲置费的严控政策。那么，南宁土地价格和土地供应情况如何呢？

“土地价值一升再升！”
南宁土地价格，正不断被刷新。
现今,埌东一带的地价都已在300万元/每亩以上，中国—东盟国际商务区的地价也在180万至200万元之间浮动。
1月6日，中国—东盟国际商务区一块面积为102.443亩的地块被福建一公司以1.86亿元的价格拍下，该价格创下当时南宁市单宗土地成交最高价格。
3月21日，“南宁第一拍”的价格再一次被广西荣和企业集团以总成交价2.8亿元刷新。这块“寸土寸金”的地块位于东葛路自治区党校旧址的B地块，折合面积71.428亩，每亩成交价高达402万。
4月10日，位于白沙大道南侧的总面积为585亩的土地，被广东龙光地产以单价92万元/亩、总额达5。1亿元揽入怀中。
5月18日，柳沙半岛的264亩地块，起拍价145万元/亩，最终被湖北一开发商以159万元/亩、总价4。2亿元收入囊中。
“土地价值一升再升！”一福建房地产商到南宁考察时曾对土地价值给予了颇高的评价，同时对在南宁还会出现上千亩的大盘感到震惊：“现在福建、厦门等地，500亩楼盘已难得一见了！”
土地供应充足，楼盘也越做越大。从占地6000亩大盘——嘉和城跃入世人视线时，就有业内人士预言南宁将进入大盘时代。而后，恒大集团在凤岭圈下的1100亩的恒大苹果园也在5。1房博会上盛装亮相；前不久记者刚得知广西万正房地产有限责任公司在南宁1500亩的大盘将于年底推出；不久前，又从广西保利远辰房地产有限责任公司总经理吴光明处听到，他们掌控在手的一个1000亩的项目已做好规划，届时将建成新型的商务综合区。

“5年内土地供应不用愁！”

“5年内我都不会担忧南宁的土地供应！”一开发商对南宁市的土地供应报乐观态度。南宁房地产市场开发起步较晚，2002年才开始大举动土，因而在土地资源方面还有不少可发掘的地块。
中国—东盟博览会的永久落户进一步促进了南宁经济持续向好，不但促进了南宁市房地产的外需，更坚定了市民内求的信心。
在北京、上海等一线城市的开发商正在谈论“地荒”时，中国对东盟贸易的中心城市——南宁在2006年的经营性用地计划报批的招拍挂出让土地面积“将是2005年的5倍”。
记者从市土地交易中心了解到，2005年南宁市经营性用地招拍挂出让面积为861.1亩，成交总额为13.8亿元。今年计划报批的招拍挂出让的经营性用地为4300多亩。
据南宁市统计局统计报告，“十一五”的规划中已把改善居民住房环境列入议程。
“十一五”期间，南宁市将大力推进新区建设，并改善市民的居住环境。新区建设向良庆区、邕宁区、江南区发展，近期建设面积达到20平方公里左右，远期达到50平方公里左右。启动建设江南沙井片区。旧城改造重点推进华西北路片区、东沟岭片区、义忠街边阳街片区、翔云街片区、纬武路片区和上海路片区改造。改善居民住房环境和质量，提高居民居住面积，5年新建商品房面积将达到1800万平方米左右。
同时，南宁市提出，力争到2010年，城市居民人均住房使用面积达到22平方米左右，基本实现全市90％左右的居民拥有成套住宅。
“土地供应量反映了一个城市房地产开发的活跃程度，同时也从侧面反映了市场对房地产的需求。”南宁市一土地专家乐观的告诉记者。

“南宁不存在地荒论！”

地价上涨难免拉动房价上升。据南宁市房产管理局近日发布的调查报告显示，2006年一季度商品房住宅均价为2777元/平方米。纵览南宁市目前正在开发的房产项目，已很难找出低于2000元/平方米的商品房。

“房价飙升，就是因为过去土地供应不足”。 然而，作为高房价的直接声讨对象，开发商再次玩起了已不新鲜的“乾坤大挪移”———将房价上涨归咎于地价上涨，到处鼓吹“地荒论”。南宁一位很有名的房地产商就说“市区内的土地供应越来越少，价格越来越高”，这成为他“土地供应严重不足”的主要依据。

“这种推论是错误的，南宁不存在地荒论！成熟的市区当然土地供应特别新土地供应会越来越少的，这与一个城市土地供应是否充足没有关系。美国纽约的曼哈顿可以说是没有一平方米的土地可供应的，但我们不能说纽约用于盖房子的土地不够。”南宁国土资源局一专家认为，别有用心地鼓吹“地荒论”是一种极不负责任的说法。

国土资源部土地利用司司长束克欣日前表示，国土资源部近期采取的一系列从严管理土地的措施，旨在抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，遏制一些地方违法违规占用土地，不是收缩用地计划，不会抬高房价。

“相比国内一些城市相比，南宁的土地供应市场态势还是比较平稳的。有这样的良好基础，市场落实新措施面临的压力要少得多。”南宁一家房地产销售代理公司副总经理金先生说。他表示，南宁近几年土地拍卖，大的地块单宗地面积也就不超过200亩，对于房地产企业来说，这样面积的地块完全可消化。如果开发商首期开发百余亩，再用收益的资金滚动开发余下的地块，开发不存在太大难题。
另外，据介绍，近几年来，南宁大面积地块空置现象很少，占地极小面积的宅基地空置地块，也已基本清理、理顺。国内一些城市出现囤地现象，主要是一些开发商开发别墅等高档住宅，别有用心地“捂盘”牟利。
2000年，南宁的房地产投资额为15亿元，2004年上升到66亿元。虽然上涨幅度快，但投资规模和国内一些省会城市比较，还有相当距离，行业整体规模发展平稳。

花钱找地，自己建房，彻底推翻房地产商的“高价暴政”——对于一些人而言，这是一个近乎天方夜谭的计划，但已经有一批批年轻人开始了他们的梦想之旅。是自不量力的痴人说梦，还是房价飙升后独特的解决之道？在“国十五条”出台不久的这个“非常”时期，这个话题再次被重提，似乎有着比以前更深刻的社会意义。集资建房：走向毁灭还是功德圆满?

和以往不同，本次沙龙邀请了在不同岗位工作的市民，对此论题进行可行性分析。

时间：6月14日
地点：上岛咖啡
主持人：李淑芹
嘉宾：
刘勇：自由撰稿人
李斐：南宁一支独秀广告公司总经理
王斌：房地产策划人
刘合桂：中国搜房网南宁分公司总编

正方：功德圆满

【一个几乎不做任何物质劳动和增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业和房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，成了整个社会不得不负担的沉重成本。——房地产开发商成了公众眼中的“坏孩子”，理应取消它！

而房地产企业是以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。】

李斐：省钱、 放心、支持，我相信能成功。

为什么不可以集资建房？省钱才是硬道理。
个人集资建房有望节省四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。加上这个项目资金管理模式透明，据我们估算，大约能省15%至20%。
但我们更看重的，是这个房子建下来主要是有两个优势：底商收益和物业自主。
开发商一直在以一种所谓专业的手段欺骗和蒙蔽非专业的消费者。“消费者‘揭竿而起’这是被逼无奈。况且，开发商未必懂得多。现在的房子问题那么多，自己建房至少知道对自己负责。现偷工减料的现象那么多，集资建房可以放心些。
但必须在法律的框架内，在政府允许的条件下进行‘革命’，否则，任何过激的尝试只会失败。争取支持，这一点非常重要。
个人集资建房是好的想法，也是可行的，凡事都有个过程的。我始终认为，合作盖楼是老百姓当家做主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志。我相信，个人集资建房的时代终究会到来。

王斌：积极探索本身就是成功

我认为，只有社会逐步发展，个人素质得到提高后，才可能出现一群人合作盖楼。再者，社会分工并不完全合理，主要体现在开发商包办一切。现在老百姓对房价有积怨，开发商也有积怨，时间久了，自然会产生新的模式。新模式应该是业主出资的模式。
事实上，做这件事也会有时间风险和资金风险，参与的人要有心理准备。很可能在花费大量时间和成百上千的资金后，项目碰上了无法解决的问题，之前的投入就需要大家共同承担。风险来自三个方面：第一是政策风险，主要是能不能拿到土地；第二是资金风险，能不能从银行贷到款；第三是管理风险，这么多人在一起，能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。
这种大胆尝试有望促使新的业态出现，从这一点上说，个人集资建房意义深远。中国的个人集资建房热潮能促使我们对现行的土地使用制度进行反省。哪怕只是一种注定失败的积极探索，只要能换来真正的个人集资建房的新时代，也是很好的了。我支持合作建房。

反方：走向毁灭

【高房价下，个人合作建房一些人寄希望于解决住房问题的美丽梦想。这个美丽梦想的召唤之下，北京、上海、南京、西安等很多地方都出现了个人合作建房的先行者。 但今天看来，困难之大，超出了原先的想像 。 】

刘合桂：“不要暴利”不等同于“不要开发商”

开发商的暴利是一个极端，取消开发商也是一个极端。
一个健康的房地产市场应该是一个商业的市场，有价、有市、有利。
“不要暴利”不等同于“不要开发商”，没有利润的动力，社会如何进步？
房地产的“暴利”之根源在于国有土地在向商品化私有化过程中的利益转移，化公为私，该做的是用切实的法律手段去约束、去扭转，要面对一个社会转型过程的中间产物，而非用不理智的、极端的、非市场的、倒退的方法来做一种消极的对抗。
从另一个角度说，我们还远没达到社会大同的共产主义终极目标，我们是在一个市场经济的社会中，一个没有利润趋动的行为，能够维持多久？而这个行为中，又有什么可以约束没有人假公之名谋私之利？建成后的房屋谁来做维护？联盟中的购房者的权益受到侵害时，要向谁去讨说法？靠联盟中那不受法律保护的条例吗？
“乌托邦”固然美好，但空想与现实是两回事。取消开发商因为暴利，那是不是也要取消医院，自己建，取消汽车，自己造呢？
房地产开发的过程是一个以更有效的方式集成社会资源、创造价值的过程。建筑商永远也代替不了开发商。如果取消开发商，房价肯定能降吗？就算能降，其对国民经济、社会和城市发展，包括对公众居住方面，有没有好处，因为房地产业是国民经济的支柱产业，其直接带动的行业就有30多个，为了降低房价而取消开发商，很多行业会陷入低谷，同时，如果取消开发商，由国家统一出图纸，找工程队盖房，分配住房，意味着退回到计划经济时代，是一种历史倒退，我们20多年改革的成果也许会付之东流。

刘勇：自己建房？想法好，执行性较弱。

操作中会遇到主体资格、资质、专业能力、规模不经济、沟通成本、效率和执行力等方面的问题。据我了解，全国自己建房雷声大雨点小，至今无一成功案例。
地产开发要协调好44个部门之间的关系，私人建房没这个关系。
要实现合作建房，首先要筹集到足够多的资金，然后向主管部门报批，参与土地招投标，中标后方能获得某块土地的使用权。但即使取得了土地的使用权，各种问题也会接踵而至。比如，建房效率如何保证？如果请专业的开发商或建筑公司，这部分资金从哪里出？“做到最后，效果却未必好，说不定花费的成本比买现成的商品房还要贵。”
我以前做过房地产，对在此过程中资金的安全管理也令人担忧！是请银行监管还是个人管理？如何保证资金安全？这都是需要仔细考虑的方面。还有，开发风险谁来承担？
由于开发的启动资金都是由个人集资所得，资金数目完全是根据项目本身而定的，所以不会有太多备用资金。如果项目在开发过程中出现了一些额外支出—比如建材涨价、城市总体规划有改、建筑质量或安全产生意外等，后续资金的保障将是个大问题。
在以往的购房过程中，所有的开发风险都由开发商承担，发生“烂尾”或延期等情况，购房人都可以通过法律手段要求开发方赔偿损失。在集资建房过程中，开发成本、销售成本是节约了，但集资建房的开发公司到底有多大的抗风险能力？ “他们是看人挑担不吃力。”

时间：6月6日晚21时
地点：上岛咖啡
主持人：李淑芹

嘉宾：
保利远辰房地产开发公司董事、总经理  吴光明
南宁金色创意房地产代理公司总经理 陈斌
广西盛天房地产开发公司总经理  林辛卡
南宁翼虎房地产顾问公司  黄利华
搜房网南宁分公司总经理 陆柳蓓
南宁格凌云天房地产代理公司副总经理 陈宁奇

急出《意见》有原因？

陈斌：这个政策出台有背景，就是房价疯长。深圳两个月涨了36％，北京、广州也是日日刷新记录的。

第二，那么稀缺的土地资源，怎么能滥用？香港从60年代经济腾飞到现在，土地只用了60％左右，能住80平方米已经很好了，能住100平方米叫做“千尺大屋”，非常奢侈。日本也是以80平方米为主。而深圳，到了2000年，市区土地已经用完了，开始往关外发展了。我2001年从广州来南宁，发现南宁住120、130平方米的大有人在。现在，有多套住房的南宁人占了购房群体的60％。我在仙葫的项目，龙湾华府，3000多元一个平方米，那里的业主，没有一个是一次置业。我觉得这是不可思义的。

吴光明：中国现状是：城市越大，住房面积越小，城市越小，住房面积越大。中国现在正处在由计划经济向市场经济转轨的过程当中，什么都有可能发生。跟很多西部城市相比，南宁房价不低，房子不错，供销两旺，潜力很大。

林辛卡：我前段时间翻看报纸电视，发现这个行业千夫所指，已经成了众矢之地。中央制定这个政策的本意可能是好的。就是对于火势过猛，民怨太大的行业，有所控制。
但出台的政策，可操作性，太差劲了。这种用行政命令实行“一刀切”的做法，并不适合中国国情。出了这样一个政策，是非常欠考虑的，现在各个方面都很为难。如果强制执行，负面效应会很明显。

吴光明：我猜想，政策的目的，是不是让开发总量和投资总量降下来，以配合人民币升值的考虑呢。是不是通过这个政策，让一部分开发商退出房地产市场，让那些虎视耽耽的海外资金和热钱退回去，告诉他们“我们这儿不好做，你赶快退吧”，而不一定是要把房价降下来。我看到，这个政策出来，开发商很镇定，可也没见有消费者欢呼雀跃呀。

陈斌：“房子就是建给富人的”、“低于30％的利润我不作”，出这个政策，和某些开发商的做派有关。在广州的合生创展，每年的销售额早已超过120个亿，比万科还高。他囤积的土地早已超过3000万平方米，开发十年都不成问题。据说，李嘉诚在中国，囤积的土地是非常多的。

 “三七开”到底合不合理？

吴光明：我看九部委《意见》，总体来说还是先进的，特别有一些是“点中要害”了的，比如要求地方政府9月份以前要拿出一个当地的房产、土地交易、开发量的总体规划出来。
陈斌：这个政策共有15条，其余都问题不大，有三条比较“狠”：90平方米占项目七成；城市经济适用房和廉租房达到70％；二手房转手问题。

黄利华：应该说，新规定的房型比例从现在开始算，是合理的；但是，把以前的也算上，就不合理了。而且，如果单纯从市场的角度来讲，很多人并没有这个支付能力。因为在中国，对房子有支付能力的人，还远远没有达到70％，只有30％左右。

还有一个重要问题是，建小户型和房价下降是完全不同的两个概念。买不起大户型的人，未必就买的起小户型，因为小户型的单价并不见得就低。如果面积降下来了，但单价升上去了，总价也是一样的。

对于经济适用房，100％都应该是90平方米以下的，而对于豪宅，就不应建小户型。市场决定了，建90平方米的豪宅，是不合适的。
房地产市场是一个区域性很强的市场，各个地方的差别很大，各个地方政府最了解本地的市场，应该由他们按照自己当地的实际情况，制定相应的政策。在国外，不同城市的政策千差万别。

仔细看，新政有盲点？

吴光明：在2004年以前，土地市场是失控的，这两年已经清理的差不多，现在已经开始走市场路线了。我前两天我看凤凰卫视，就评论说，用行政指令干涉市场行为，是把中国又拉回了计划经济时代。

《意见》中有一些比较模糊的概念，比如90平方米，到底是指使用面积还是建筑面积？施工许可证是指单栋楼的施工许可证还是指小区总体的施工许可证？如果是总体的施工许可证已经拿下，而部分栋的没有拿到该怎么算？南宁很多项目是总体规划，分期开发的，总评已经通过，部分已经开发，而剩下的怎么解决？都是未知数。

林辛卡：前两天我跟材料供应商谈控制成本，压缩开支，他说我违约。我说跟他说，对于我的整个项目，控制点成本，已经属于微调范畴了。已经通过了的规划，政府让我改，那才叫真正违约呢。

黄利华：对于通过总评而没有拿到施工许可证的项目，按《要求》修改这一条，和打造“诚信政府”的目标背道而驰。据我所了解的行政许可法，就算是拟定一项法律，在下达之前所发生的事情都是不予追究的。

吴光明：政策中有一条写到“依法整顿土地市场”，那么，对于已经买了土地，总评、规划批下来的公司，如果一定要改，相关部门是不是应“依法”赔偿呢？

新政不应“一刀切”吗？

陈斌：只给两天时间，足见中央整治房地产市场的决心，估计会严格执行。开发商可能要考虑在短暂的时间内创新，求变才行。

吴光明：既然《意见》中提到“有个别城市房价上涨不合理”，那就不应该“一刀切”，而应该区别对待嘛，我认为比较合理的是各个城市应根据自己城市的发展情况，制定相应的房型比例，比如哪些区域适合建什么类型的房子，让豪宅、大户型、高中低档楼盘各得其所，而不是全部“三七开”。经济适用房和廉租房恰恰是政府应该花大力气监管的，却没有管好。

中国城市目前正处在房子的升级换代阶段，就是二次置业的换房时代。买小户型的就是刚刚毕业的大学生和农村来的打工仔，况且两房并不见得便宜。我看南宁市区有些两房已经升到4000元一个平方米了。

昨天，北京一个领导跟我说我国自有产权率达到80％，而欧美才60％。既然如此，为什么还有人嚷嚷说中国80％的人买不起房子呢？这不是自相矛盾嘛。所以说，我门要解决的，不是没房住的问题，而是换房住的问题。

报道说，今年一季度，中国的GDP总量、人均可支配收入、人民币存款的增长均超过了10％的增长，而房价总体上涨了5％—6％，这有什么不合理的呢？

陈斌：我所解读的南宁的市场，有以下几个特点：1、地方政府肯定会严格执行上面的指令。我也听说规、建设等部门已经开始严格执行了。对于一期已经做完，二、三期不合要求的，全部都要改。2、南宁，作为西部大开发的重点城市，中国—东盟博览会的唯一举办地，而东盟商贸城作为对外开放的窗口，应该有它的特殊情况所在。
广州房地产专家对新政策的理解是：一个城市，各个片区在整体开发时应该达到70％为90平方米以下，而单个项目不应规定。

如何在70％与30%％间寻找空间

吴光明：现在保利总部已经通知下来，各分部要把当地市场的情况反映上去，包括土地买卖，市场反映，新定的地方细则等要汇总上去。总部要求我们，新项目继续跟进，只是暂不介入具体工作。
陈斌：现在凤岭有一块200亩的土地要我策划，面临这样的政策，开发商问我，该怎么办？我就问他，凤岭是什么地方？他说，是南宁的高尚住宅区，明星地段。接下来我就问，到明星地段去投资置业，买90平方米以下的房子合不合适？好，我们现在来分析南宁的购房群体。南宁购房群体主要有三块：1、外来人口。从舒适度的角度考虑，他们肯定不会到凤岭买90平方米的房子。2、二次置业的人（主要为本地人）3、就是为买便宜房子，宁可远离市区到仙葫买1900元一平方米的人。
分析发现，南宁现在出现了两个虚高。一个是地价高，房价上不去；一个就是消费群体中有效需求有限，大部分是投资的。南宁还有一个特点，就是特别富裕和特别贫困的人占了大头。就是“两头大，中间小”。
我卖经济适用房富宁新兴苑发现，销售情况并不像想象中那样火爆。事实上，很多人是连经济适用房都买不起的。就说明南宁的供需已经趋于饱和，再往下走就会出现衰减，我把这种情况，叫做“冰川期”。在这个时候，红灯亮了，怎么办？是绕道行驶还是把红灯给砸了？
陈斌：这种情况下，开发商只有一条路可走，就是在产品的研发上下功夫了。开发商目前所要考虑的问题是如何调整目前自身的产品供应体系，在70%与30%之间寻找发展空间。

一轮过后，未来会怎样？

林辛卡：将普通商品住房与高档商品住房的划分无疑将对目前的住房结构有较大影响，很可能出现的情况是，受政策影响90平米以下的普通商品住房价格出现下跌趋势，而90平米以上的商品房的价格可能将越来越高。前两天，我福州市房管局的朋友，打电话来说福州现在120平方米左右的户型非常好销。
陈斌：据我所知，南宁已经有别墅项目封盘了，捂盘惜售。以后别墅、洋房，包括高档大户型会因为稀缺而涨价。
如果必须按规定的套型做，开发商会延缓开发速度，等到不得不开发的时候，就要拼产品拼价格拼营销了。对于两套打通的说法，我个人不是很看好。这对设计界是一个新的命题。我给开发商的建议：1、把产品研发做好2、营销一定要到位。
南宁房地产会出现一个快速的萎缩期，我估计不久的将来，最迟明年上半年，南宁市场会萎缩30％—40％。当然，会有很多开发商因为资金问题退出房地产市场。不过，这对于南宁是好事，对于一个从来都没有经历过风浪的城市，多经历一些磨难会更快成熟起来。事实上，南宁的发展潜力还是很大的，这么一个西部重镇，加上“南北钦防”的建设，如果南宁能跟钦州合并成一个“大南宁”，未来前景非常美好。
林辛卡：如果一定要求，我们也只好按照政府规定做了。
吴光明：南宁有很多特殊情况，希望南宁政府能够争取，把90平方米以下的住宅建到50％，不必要达到70％；城市总体控制“三七开”没有问题，但单个项目个体应区别对待；对于总评和规划设计已经批下来的项目，按照经济规律和法制社会的要求，是不是应该有所补偿？而还没有批下来的，各种已经上交的费用是不是还给各个项目呢？如果必须严格执行，我就希望政府能把开发商已经支付的各项款项退回给我们，然后，再去看看做点其他行业吧。

从现在开始闭嘴

“我们开会通知了，不让接受任何采访”、“作为公司的职业经理人，我什么都不好说”、“你的房产沙龙我不去了，原因不方便透露”......面对媒体，彻底保持沉默，房地产界出奇的平静。这是9部委《意见》细则公布以来的现状，也是南宁房地产——这个年轻的行业，有史以来最不平常的一次。

一位房地产记者发来短信，“宏观调控先调控记者”。在国六条颁布之后，政府部门和开发商都开始远离媒体，采访变得出奇地艰难。以往愿意说话的人保持沉默，不愿意说话的人更加沉默。

之前历次出台关于房地产的政策都会引起激烈的讨论，房地产大腕都会登台演讲，而且每次都会有效果。“国六条”看起来比任何一次都要严格和有力度，房地产界却沉默了。这种平静反倒比吵吵闹闹显得更深沉、更有震慑力。

5月29日，建设部等9部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“9部委《意见》”），其中“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”，被开发商视为最狠的一招。

这对房地产企业来讲是个巨大的挑战。最具挑战性的是那些原定在较为偏远地区，都是低密度大户型的项目如果也要以90平米以下户型为主，预计销售将会变得异常困难。仙葫一大盘，一期已经开卖，二期还未开工，属于可能需要调整的范围之列。该公司一位工作人员称，项目的一些工作已暂停，公司在召开会议研讨如何应对变化。“对我们有影响的，对大家都一样有影响”，他说。

不用考虑远的，就在南宁的凤岭板块，我们可以想象，还有大量土地未开工的恒大苹果园、荣和山水美地和以豪宅著称的几个楼盘，现在是如何的一番忙乱情景。把70%的豪宅都建成90平米以下的规模将是这些豪宅的噩梦。

除了企盼，剩下的只有沉默。现在开发商能做的只能是企盼南宁市的执行细则会比较宽松。据《经济观察报》报道，同样保持沉默的还有潘石屹和冯伦。喜欢发表评论的任志强只留下一个疑问：“去年5月建设部刚刚出台的普通商品房的户型标准是120平方米并可上浮20%，但这次文件提出的却是以90平方米的套型为主，那么是否意味着一年之后普通商品房的标准改变了呢？”说完，任志强便匆匆离去。

停工裁员 静观其变

不过，开发商没有像他们的嘴巴一样安静。国六条实施细则中的数条条款让他们不停地忙活起来。找关系办施工许可证、想办法商量对策、到相关部门咨询...

5月29日下午，9部委《意见》细则公布当天，南宁东部一大盘开会讨论到深夜，董事会做出两个决定：1、暂停施工；2、静观其变。5月30日，在政策出台第二天，南宁凤岭一大盘，在招集中层以上封闭开会一整天后，董事长做出三个决定：1、裁员；2、3、停工。

“我们都在等着南宁落实《意见》的细则，公司的项目进度受到很大影响。当时项目出让土地时，规划的是低密度住宅，但是开工证得分期拿到，没有开工证的部分按新要求就必须调整规划。这样一来，整个项目定位都要改，原来的产品设计方案得从头做。”一位不愿透露身份的开发商表示，虽然心急如焚，他还是要静观其变。

被普遍认为刚刚出台的“国十五条”的精髓的“三七开”做法，这是否意味着相当一部分尚未开工的楼盘要更改规划设计？一些带有“豪宅”意味命名的楼盘将名不副实？如果上面的答案是肯定的话，南宁约30个楼盘面临更改规划。

另一位今年刚刚在江南高价拿地的开发商透露，本已经开始大范围招聘中高层管理人员，项目原定今年下半年进入销售期，但是受政策影响，“一切从简，一切从慢”，入市和开盘的时间推迟，有的员工已经离开南宁，回家度假。

“没有太多空间，做自己喜欢的产品，真是郁闷”一家上个月刚刚拿到一块天价土地的开发商，明显感觉到，刚刚进军南宁，就遭当头一棒。

“这是有史以来对行业影响最大的政策。”公司总经理认为，九部委的新规，是对行业的重新定性。这对于地产行业的制度建设、资源配置，都会发生变化。甚至到价格定位都不再是开发商了。对于地产公司而言，技术模型、手段、战略构架都会发生变化。

急盼细则有松动

“你有最新的消息？！”这是昨天多数开发商接到记者电话后的第一反应。南宁落实国家9部委《意见》的细则亟待出台，敏感时期，面对各个渠道而来的分析、猜测，南宁开发商变得越来越不乐观——“这次南宁落实的细则不太会有很多‘区别对待’的情况。”

6月7日下午，记者拨通了南宁市建委主任唐本开的电话，“这个，我们还在研究”是他的回答。他还表示，最近他不在南宁。从规划、土地、建设等部门汇总来的消息，本周，从北京开会回来后，规划设计严格审批，施工许暂停发放，土地市场严格把关。口气和态度比较强硬。大家普遍认为，这个政策的执行力度会很大。

在南宁即将出台的落实细则中，开发商关心的涉及调整的指标包括4方面：“70％”的比例能不能低一些？“90平方米以下”的上限再提高一点？针对土地使用权取得的  时间，主要是之前按照招拍挂方式拿下的土地，当时已有明确开发建筑规划要求的，能不能区别对待？

此前9部委《意见》中，给地方落实细则留下了“活扣”：直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。现在大家都把希望寄托在这里，希望地方政府理解他们的苦衷，并对南宁的特殊情况特殊处理。

广西保利远辰房地产开发公司总经理吴光明就建议：南宁有很多特殊情况，比如中国——东盟博览会的召开，90平方米以下的住宅建到50％，没有必要达到70％；城市总体控制“三七开”没有问题，但单个项目个体应区别对待。

开发商中流传这样的说法：“已经取得规划证、但未拿到开工证的项目，仍按照原来的规划设计执行”。“但这仅仅只是一个说法。”未见到红头文件，多数开发商不敢轻信。

关于南宁方面政策“松绑”的可能性，多数开发商不乐观。“70％的比例可能会调整，比如从70％下调到60％，最多50％，仅此而已，否则宏观调控的意义就没有了。但目前小户型一般只占到项目总量的30％。”他认为，比下调70％的比例更关键的，是“90平方米”能否提高上限，但是预计同样不乐观。

有内部消息说，南宁方面落实9部委的细则已经成型，针对“90平方米以下70％”的细则没有太多松绑。

9部委《意见》出台的第一个周末，市场反映和楼盘销售如何？借着几个楼盘的促销活动，记者到现场打探。

大户型差强人意

6月4日，9部位《意见》出台的第一个星期天，位于鲁班路的盛天＋尚都在某酒店举行产品推介会，能容纳200人的大餐厅，座无虚席，十分热闹。据代理此楼盘的副总经理陈宁奇介绍，此次推介会邀请的，都是已经交了购房诚意金的潜在客户。

据开发商广西盛天房地产开发公司总经理林辛卡介绍，盛天＋尚都以120平方米左右的户型为主，均价3200元左右，现在多栋同时开工，7月就可封顶。6月7日，记者来到此楼盘销售现场，发现几组客户前来交诚意金。“说实话，比预期要稍差一些。对于这么好环境和地段，应该卖的更好一些。”林辛卡认为此情况主要受最近9部委新政的影响。

同样是6月4日，在江南，云星＋尚雅名都开盘。这个楼盘也是以100平方米以上户型为主。记者赶到时，已经是11点，虽然活动已经结束，但从现场设的多个签约点和销售人员忙碌的身影，可以感受得到，成交情况不错。

“总体来说不错”广州云星集团董事长助理张飚在现场接受记者采访时告诉记者，此次开盘，共推出160多套，以大户型为主，成交约130套。据了解，此项目本来的预期比较高，原打算每两个月推一期，连续推几个月时间，就可售完撤离的，看来是要推迟了。谈起新政对楼盘销售的影响，他表示，客观来说，力度这么大的一个政策，指望一点影响都没有，是不可能的。

豪宅别墅酝酿涨价潮

6月3日，位于凤岭的的纯别墅豪宅枫林蓝岸样板间正式对外开放，此项目也开始正式接受预约。此项目前期投资超过2亿精雕细琢，号称“奢华品质与自然生态完美融合”。记者在现场看到，从园林规划，建筑设计，到物业管理，都出自名门，非常的大手笔，堪称南宁豪宅之最。
这里联排别墅起步价8000元一平方米，独栋达到12000元每平方米。
记者在现场看到很多人参观样板间，开发商南宁江宇房地产开发公司李伟业介绍，他们的楼盘不但没受新政影响，“这只是现在的价格，不久还会提价噢”。

记者听到了一个“惊人”的消息，就是位于仙葫的某别墅盘，在9部委《意见》出台的第三天，做了一个大胆的决定：每平方米涨价2000元，从原来的8000元每平方米涨到1万。
记者打电话给销售代理公司咨询，得到的答案是“确有其事”。

另外，记者还听说位于江南的一个别墅楼盘“已经封盘”不卖了。

6月4日晚，五象广场旁的金湖帝景“豪宅”销售中心，乐声悠扬，彩旗飘飘，人声鼎沸。金湖帝景会员俱乐部成立仪式正在举行。记者在门口看到，发放贵宾卡的登记名单中，其中一本专门用于登记已交诚意金的客户，有30多个名字排在了后面。此项目开发商吕总表示，对预约情况很满意。

对于以上情况，广西金色创意房地产代理公司总经理陈斌认为，《意见》针对的主要是待开发楼盘和开发商而言，对消费者和现有楼盘不会造成太大影响。对大户型和别墅楼盘，还会有很多契机。但对准备开工的和刚刚报建的，影响就大了。他预计，最迟明年上半年，新政的威力就会显现出来，“供应量会锐减”。

迷茫：开盘时机难把握

记者采访中发现，除了观望，市场中出现了另一种现象，就是开发商集体的迷茫，原计划全部被打乱。“你说，我该不该这个时候开盘”是记者被问道的最多的一句话。

经过这一周的观察和深思熟虑，陈斌决定，下个星期天也就是6月11日开盘。陈斌负责位于朗东名叫香格里拉的楼盘的销售，准备开盘的是第三期。此项目前两期的销售都很火爆，曾创下南宁销售奇迹。“如果没有9部委《意见》细则，早就开盘了。”对于开盘时机的把握，他显得有点犹豫。

“看来新政影响不算大，下个星期可以照常开盘。”此前，林辛卡对下个星期开盘与否犹豫不绝，生怕9部委《意见》细则的公布影响自己的销售。

事实上，在6月4日云星＋尚雅名都开盘的时候，记者在售楼现场就看到了很多业内人士的身影，他们之所以选择在这个时间来采盘，是希望对自己接下来销售时间的控制和开盘时机的把握上有所帮助。

相反，凤岭一小户型楼盘的销售代理公司决定，暂不开盘，“多积累一段时间再说”。

搜房网对41城市调查结果:73.7%受调查者表示持币观望。“国六条”出台后，会不会影响您的买房计划？73.7％的人会持续观望一段时间，大部分受调查对象的购房计划开始受新政影响而推迟。引人注目的是，目前有26.3％的人依旧会投资房产，看来对房子需求就是档也档不住了。

“国十五条”的紧急着陆让南宁的发展商措手不及，政策的字里行间透露出的力度和决心，已经让房地产界对可能导致的楼市拐点充满猜测。大家一致认为，“国十五条”确实打到了发展商的痛处，打到了可以稳定房价的“穴位”。同时，也给市场造成了迅速的影响，就是，制造了群体性观望。

销售遭遇“刹车”
买家出现群体观望

南宁不少的楼盘销售人员反应，这两天楼盘销售遭遇“急刹车”。就连走势一直良好的中小户型楼盘，也出现了不畅的销售情况。“咨询电话少了，前来看房的就更少了。”

“‘十五条’细则一出来，很多看楼的，都觉得房子要跌价了，开口都要打九折，这样折扣在这个行业里几乎不可能。购房者这样心态我们怎么沟通？”西乡塘大学路附近，一楼盘的销售经理何先生一脸无奈。据他估计，最近一段时间，南宁各个楼盘的销售量都会出现很大的滑坡。

何经理认为提高首付对他们这样的低价盘影响不小。由于吸引的主要是资金有限、对首付数额敏感的自住型客户，提高首付比例当然加大了自住客买房的门槛。

另外，他认为，此前业界一直猜测的7成按揭的“划线”会在120平方米，结果划到了90平方米，而市面上在建、在售的小两房也多在90平方米以上，因此实际上绝大多数商品房的贷款门槛都高了一成。

代理多个大盘项目的某广告公司研发部负责人也表示，“意见”中对营业税征收年限的调整、首付款比例3成这些具体细则的实施，预计会对后市的销售产生较大影响。

实际上，买家目前的观望情绪已经趋重，只要见到政府对房价下“药”，买家都会先以观望态度保护自己，这种心态可能会持续到今年9月。有发展商猜测，肯定会有一些发展商扛不住，而在房价上作出调整，带动房价回归理性。

主管部门未通知
发展商同样观望

如一声炸雷，“国十五条”在开发商中引起轩然大波。很多楼盘不得不因之前的规划没有达到现在新政要求的标准而停下来，观望。他们寄希望于南宁市能出台一个好的解决办法。

“至少要观望一段时间，各个城市情况不一样，要看南宁市进一步出台的细则。对于总评已经通过审批，但目前还没有拿到施工许可证的项目，政府总要给个明确的说法。”南宁一房地产公司总经理李先生把手表示，他公司各个部门的工作全部停了下来，等待相关部门的说法。

当然，也有的开发商急于拿到各种名目的许可证件，以便尽快上市销售，用他们的话形容，叫“胜利大逃亡”。

5月31日上午，记者来到南宁市规划局，发现各种牌号的车子已经排满，很多人前来咨询、办理规划报批手续，“这世道变化太快，谁知道接下来还会出什么新的调控政策，赶快批完好尽快开工。”有点“惊弓之鸟”的陆先生一边排队一边嘟囔。同样的，记者在南宁市建委也遇到了几家正在办理施工许可证的房开公司的工作人员。

记者询问各部门工作人员，“国六条”细则出台，南宁市是否准备出台相应的配套政策，均得到了“到目前为止，没有接到上级部门的任何通知，没有通知就赞不用执行”的回答。

记者从南宁市规划局办公室了解到，相关负责人已经离开南宁，飞往北京。下午，记者又来到市建委，也被告知相关负责人离开南宁，去北京建设部开会了。接着，记者拨通了广西建设厅、南宁市房产局、土地局等相关部门，都得到了同样的回答。

房价能否应声下降
目前还是未知数

事实上，不管是“国六条”，还是“十五细则”，百姓最关心的还是，这一系列措施究竟能不能把虚高的房价降下来。

基于抑制需求控制价格的逻辑，部分专家对此表示乐观。

“与去年的国八条相比，这次政策导向更注重调整房地产结构了。的确是打击了一部分购房者的信心，使得他们在短时期内可能再度陷入买不起房的境地。”记者在网上看到，中国社科院金融所的易宪容因此还估计“中长期范围内房价肯定会跌下来”。

“一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。”有的专家也表示。

但是地产界人士的态度显得并不明了。“观望”是不少房地产商的态度，同时，“土地供应”也在此被提起：“一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。”

“房价会停一停，但下一步走势还难以确定。”业内表示，此次调控细则出台，更多的是明确了调控方向，预示着调度会不断的增加，而在短期内对市场产生直接影响的就是五年营业税和30％的首付两条，这种政策将会使得短期内有少量的抛盘量，但房价很难上涨，这是买方应该重点考虑的，如果是真正的刚性需求，关键还在于找到合适自己的房源。

业内预测，此次宏观调控对市场心理的影响比实际影响来得多，如果没有后续政策出炉，三个月内将会度过过渡期，9月份就能进入平稳期。对于买家而言，在政策出台之后的一个月左右出手是比较好的时机，因为政策的余波将在一个月内见分晓。“七八月是入市的最佳时间。”